重購退稅是什麼？換屋族必懂的節稅攻略

（房地合一稅＋土地增值稅一次搞懂）
完整解析申請條件、退稅比例、5年限制與申請流程，避免錯過節稅機會

「重購退稅」是政府為減輕換屋族負擔而提供的節稅優惠，主要分為房地合一稅（國稅）與土地增值稅（地方稅）兩部分，兩者的申請條件與計算方式略有不同。

一、 重購退稅的申請條件

無論是「先買後賣」或「先賣後買」，皆須符合以下基本要件：

1. 時間限制： 舊屋出售與新屋重購的移轉登記日差距須在 2 年內。

2. 自住用途： 出售前 1 年內不可有出租或供營業、執行業務使用。

3. 設籍要求：

   • 房地合一稅： 須為本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記並有「實際居住」事實。

   • 土地增值稅： 須為本人、配偶或直系親屬（如父母、子女）辦竣戶籍登記。

4. 所有權人限制：

   • 房地合一稅： 出售與重購者可為本人或配偶。

   • 土地增值稅： 出售與重購人必須為同一人。

5. 面積限制（僅限土增稅）： 新購土地面積都市土地不超過 300 平方公尺（約 90.75 坪），非都市土地不超過 700 平方公尺（約 211.75 坪）。

二、 什麼是退稅比例？

退稅額度取決於新舊屋的價格（或土地現值）高低：

• 小屋換大屋（價低換價高）：

  • 全額退稅。只要新購房地價格高於原出售價格，已繳納的稅款可全數申請退還。

• 大屋換小屋（價高換價低）：

  • 房地合一稅： 採按比例退稅。計算公式為：已繳稅額 × (重購價額 ÷ 出售價額)。

  • 土地增值稅： 原則上不予退稅，除非新購土地地價仍超過「原出售土地地價扣除土增稅後」的餘額，則可退還差額部分。

三、 申請注意事項

1. 五年列管期： 退稅後 5 年內，新房不可移轉（如出售、贈與給配偶）、不可出租或供營業使用，且戶籍不可遷出，否則會被追繳原退稅款。

2. 居住事實證明： 稅務機關會實質查核，建議保留水電費帳單、裝潢發票、家具家電購置證明等，以證明確實居住。

3. 預售屋限制： 預售屋在實際交屋前屬於權利，不符合「自住房地」定義。若工程延宕導致無法在 2 年內完成產權登記與戶籍遷入，將無法適用。

4. 申請時效： 房地合一稅須在重購完成後 5 年內提出申請；土地增值稅則為 10 年內。

四、 如何申請

可以選擇以下三種管道辦理：

• 線上申請： 前往財政部稅務入口網或所在地稅捐稽徵機關官網線上申辦。
  財政部稅務入口網： https://www.etax.nat.gov.tw
  重購自用住宅用地退還土地增值稅試算： https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/5102

• 櫃台申請： 備妥資料前往舊屋所在地的國稅局（房地合一稅）或稅捐處（土增稅）。

• 郵寄申請： 郵寄申請時，需依據稅種寄送至不同的管轄機關：

1. 土地增值稅（地方稅）：

請寄送至原出售土地所在地的「地方稅捐稽徵機關」（例如各縣市稅捐稽徵處或其分處）。

2. 房地合一稅（國稅）：

請寄送至戶籍所在地或原出售房屋所在地的「國稅局」（各所屬分局、稽徵所）

應備文件清單：

1. 重購退稅申請書（區分為個人房屋土地交易所得稅或土地增值稅兩類書表）。

2. 買賣契約影本（含出售及重購新、舊房地向地政機關辦理登記之契約）。

3. 房地所有權狀影本（新、舊房屋土地均需提供）。

4. 戶口名簿影本（證明本人、配偶或符合規定的親屬已在該地設籍）。

5. 收付價款證明（新、舊房地買賣價金證明）。

6. 稅款繳款書收據正本（如出售土地時已繳納之土地增值稅繳款書收據聯）。

7. 無租賃申明書。

重購退稅：房地合一稅 vs. 土地增值稅 比較表